Износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.
Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:
1). При денежном выражении износов и отсутствии их влияния друг на друга:
Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)
2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:
Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость прав на землю (формула 2)
ПП - прибыль предпринимателя.
Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.
При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).
Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.
Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.
Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.
Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.
В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.
Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).
Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).
Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за март - июнь 2003 г.
Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000:600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".
Указанная цель подразумевала решение следующих задач:
определение направлений исследования;
выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО, ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25:40 км. от МКАД по южному направлению;
статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;
построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;
анализ полученных зависимостей и общие выводы.
Определение направлений исследования:
Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.
Направление № 1. Влияние Физических износов на стоимость объектов.
1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.
1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.
Направление № 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.
Направление № 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.
1. Определение вклада "Устранимого Физического Износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости
Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.
Квартиры.
Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17:22 этажных серии П-44:П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.
Административно - офисные помещения
Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800:1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности(конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.
Производственные помещения
Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000:2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.
Торговые помещения
Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400:800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.
Загородные владения.
Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160:280 кв. м (участки площадью 8:14 соток), расположенные на удалении 25:40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.
Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)
В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:
Таблица 1.
Объект недвижимости |
Средняя стоимость объекта, требующего ремонта, (Сдо) долл./кв. м |
Средняя стоимость после ремонта, (Спосле) долл./кв. м |
Соотно- |
Разница, (Ср) долл./кв. м |
Ориенти- |
Соотно- |
||
Квартиры 1-комнатные |
Сборный ж/б |
|||||||
Офисные помещения | Кирпичные и сб. ж/б |
|||||||
Производственные помещения |
Сборный ж/б |
|||||||
Торговые помещения | ||||||||
Загородное владение |
В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:
1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:
- Простой - 75 долл./кв. м.
- Улучшенный - 200 долл./кв. м.
- Евроремонт - 400 долл./кв. м.
Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.
2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):
- Простой - 40:60 долл./кв. м.
- Улучшенный - 80:140 долл./кв. м.
- Евроремонт - 150:350 долл./кв. м.
- Высококачественный - 400:800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень:).
Из вышеприведенной табл.1 следует:
Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;
Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;
Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;
В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. Износа" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2:0,35).
2. Определение вклада общего "Физического Износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости
Методы расчета физического износа /1/:
- нормативные (для жилых зданий);
- стоимостные;
- метод срока жизни и т.д.
Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.
Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".
Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной стоимостью объекта?
В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.
Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных работ с рыночной стоимостью объекта.
В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.
Опять вопрос: как эти соотношения связаны с рыночной стоимостью объекта?
Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:
Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.
Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 ":аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов:".
Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.
Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.
Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и
объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);
объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.
Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".
Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.
Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. Износа", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11:14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.
Таблица 2.
Объект недвижимости |
Местопо- |
Стоимости (долл./кв. м) и относительные стоимости (о.е.) при износах: |
||||
Квартира 1-комнатная |
||||||
Офисные помещения |
||||||
Производственные помещения |
||||||
Торговые помещения |
||||||
Загородные владения |
25:40 км от МКАД |
|||||
Из табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.
Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.
Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.
Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:
Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (ОИ).
В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.
Таблица 3.
линейная зависимость |
линейно-квадратичная зависимость |
|||
коэф. корреля- |
коэф. корреля- |
|||
Квартиры |
ОС=1,24 - 0,91*ОИ |
ОС= 1,10 - 0,92*ОИ 2 |
||
Офисные помещения |
ОС=1,14 - 1,02*ОИ |
ОС= 1,02 - 0,91*ОИ 2 |
||
Производственные помещения |
ОС=1,09 - 0,93*ОИ |
ОС= 0,98 - 0,94*ОИ 2 |
||
Торговые помещения |
ОС=1,10 - 0,90*ОИ |
ОС= 0,97 - 0,91*ОИ 2 |
||
Загородные владения |
ОС=1,15 - 0,98*ОИ |
ОС= 1,05 - 0,99*ОИ 2 |
Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93:0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82:0,85) и отклоняются.
Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - ОИ" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).
3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта?
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.
Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:
капитализацией потерь в арендной плате;
капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.
Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:
Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. (98/120 = 0,82 ).
Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55 ) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;
Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;
Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73 ) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.
На основании полученных данных построена табл. 4:
Таблица 4.
Наименование |
Количество "парных продаж" |
Ориентировочная средняя расчетная величина функционального износа, (Срфи) долл./кв. м |
Средняя разница в стоимости (Сфи) долл./кв. м |
Отношение Сфи / Срфи |
Квартиры 3-х комнатные |
||||
Офисные помещения |
||||
Производственные помещения |
||||
Торговые помещения |
||||
Коэффициент вариации |
В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.
4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.
Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:
Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):
Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. Исходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. Исходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).
Исследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. Использовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).
Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. Исследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").
Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112:576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).
Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью256:1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных (близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.
В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.
Таблица 5.
Наименование |
Новые, близкие к новым, (Сн) долл./кв. м |
Представи- |
Имеющие большие износы (0,6:0,7) (Сс) долл./кв. м |
Представи- |
Соотношение разниц в стоимости (Сс / Сн) |
|
Квартиры 1-комнатные (ЮЗАО) |
||||||
Офисные помещения кл. В2:С (ЮАО) |
||||||
Относительная стоимость после "евроремонта" |
||||||
Относительная стоимость после простого ремонта, |
||||||
Разница в относительной стоимости |
||||||
Торговые помещения (ЮАО) |
||||||
Относительная стоимость после "евроремонта" |
||||||
Относительная стоимость после простого ремонта, |
||||||
Разница в относительной стоимости |
Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. Имеет место явное взаимовлияние износов.
К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".
Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).
Исследовалось следующее предположение:
Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30:35 %) износ.
Таблица 6.
Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:
1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.
2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).
3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.
4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.
5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.
6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:
1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.
5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (www.valmaster.ru).
6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости , www.appraiser.ru , 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.
Страница 8 из 26
Износ и амортизация недвижимости
Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.
Износ ? это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции различают физический и моральный износ. При физическом износе со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил.
Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений? денежного выражения перенесенной стоимости.
Новая амортизационная политика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости.
Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.
1. Линейный метод амортизации ? начисление амортизации (А) равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары.
2. Способ уменьшаемого остатка ? начисление амортизации, исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).
3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты, исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе? число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе? сумма чисел лет срока службы объекта.
4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.
При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический, или внешний.
Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.
Устранимый физический износ ? это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.
Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым.
Неустранимый функциональный износ? это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.
Внешний износ ? это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой? нет.
Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости.
Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:
Сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;
Не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;
Не предусматривается реконструкция объекта;
В оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.
В связи с этим при обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.
В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. В крайнем случае может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано
(А = 100%), а износ составляет 20?30%, и оно может еще долгие годы использоваться.
Оглавление |
---|
Недвижимое имущество: классификация, рынки и сделки |
ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН |
Понятие и признаки недвижимости |
Место недвижимости в рыночной экономике и системе обучения |
Общая классификация объектов недвижимости |
Особенности недвижимости как товара |
Жизненный цикл объектов недвижимости |
Износ и амортизация недвижимости |
Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости |
Группировка и описание зданий и сооружений |
Понятие и виды износа недвижимости.
В деятельности по оценке недвижимости износ является основным фактором влияния на стоимость объекта при условии использования затратного подхода. Износ служит критерием различий в параметрах нового объекта и недвижимости, стоимость которой рассчитывает эксперт. Расчет износа - это корректировка стоимости воспроизведения дома (текущей стоимости).
Физический, экономический (внешний), функциональный износы.
1. Физический износ учитывается в нормах амортизации, показывает уменьшение работоспособности недвижимости как итог естественного старения и отрицательного влияния внешних явлений. Различают неустранимый и устранимый физический износы. Рассчитывают естественное старение стоимостным, бухгалтерским (нормативным) методами, а также методом расчета цикла жизни здания:
- Стоимостной метод определяет затраты на восстановление конструкций здания. В основе метода находится естественное устаревание, выраженное соотношением стоимости ремонтных работ конструкций и стоимости их восстановления.
- Бухгалтерский (нормативный) метод расчета естественного устаревания при оценке зданий использует нормативные инструкции ведомственного значения.
- Метод расчета цикла жизни
определяет типичный период фактической жизни недвижимости, хронологический возраст объекта, период экономической жизни и оставшийся период экономической жизни объекта:
- Под типичным периодом фактической жизни понимают время эксплуатации дома, когда несущие элементы конструкции здания соответствуют проектным параметрам по долговечности и надежности.
- Под хронологическим возрастом понимают временной период со дня начала эксплуатации до времени оценки.
- Экономическая жизнь объекта определяется как временной период, в течение которого недвижимость обеспечивает доход. Период экономической жизни зданий заканчивается, когда улучшения не увеличивают стоимость объекта.
- Период времени от оценки дома до завершения экономической жизни называется оставшимся периодом экономической жизни строения.
Специалисты оценочных компаний определяют также эффективный возраст строений как хронологический возраст строения с учетом технического состояния объекта и факторов экономики, влияющих на величину стоимости объекта.
Величина физического износа рассчитывается как частное от деления эффективного возраста на типичный период физической жизни.
2. Функциональное (моральное) устаревание недвижимости состоит в несоответствии объекта стандартам функциональной полезности (устаревшая архитектура, неудобная планировка, недостаточное инженерное обеспечение и т.д.). Стоимостная величина функционального износа - это разность стоимостей воспроизводства и замещения.
Примерами устранимого функционального износа служит восстановление шкафов, установка счетчиков и оборудования и т.д. Значение функционального износа (устранимого) определяется затратами на реконструкцию с целью обеспечения эффективной эксплуатации.
Примером неустранимого функционального износа является повышенный спрос на арендном рынке на однокомнатные квартиры по сравнению с двухкомнатными квартирами. Величина устаревания равна произведению потерь от арендной платы и мультипликатора платы за аренду. Иными словами, значение неустранимого функционального устаревания рассчитывается капитализацией потерь платы за аренду на основании предварительной оценки аренды .
3. Экономический износ - это уменьшение стоимости строения по причине отрицательного влияния окружающей среды (политические, экономические обстоятельства, неблагоприятное природное окружение). Экономическое устаревание износ является необратимым в силу значительных затрат на устранение факторов внешнего влияния.
Способом расчета уровня внешнего воздействия служит анализ парных продаж, заключающийся в продаже на рынке двух сопоставимых объектов. Один сопоставимых объектов имеет экономическое устаревание, определяющее разницу в ценах объектов.
Одним из способов расчета внешнего устаревания является сопоставление доходов от платы за аренду двух объектов - аналогов, один из которых испытывает негативное влияние внешней среды. Значение внешнего устаревания определяется капитализацией потерь дохода от сопоставления этих объектов.
Таким образом, все виды износа важны при установлении стоимости в процессе оценки объектов.
К недвижимости относится имущество, которое нельзя переместить без потери его изначальных качеств. Это земля, различные сооружения, в том числе и недостроенные, здания жилого и производственного фонда. Кроме того, к объектам недвижимости относятся, согласно нормам законодательства, и воздушные, морские суда, космические объекты.
В процессе эксплуатации любая недвижимость подвергается износу, за исключением земли, которая не теряет своих полезных свойств при правильном использовании. У остальных объектов технические и экономические параметры существенно ухудшаются. Стоимость объектов переносится отдельными частями на общий объем выпускаемой продукции, продаваемых товаров или выполненных услуг и уходит из сферы недвижимости, накапливаясь в виде амортизационных сумм.
Амортизация недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете
С понятием износа напрямую связана амортизация недвижимости - постепенный перенос денежной стоимости недвижимых объектов на конечный производимый продукт в течение определенного срока службы. Современная российская экономика понимает под амортизацией не источник финансирования для последующего восстановления изношенных хозяйственных объектов, а всего лишь метод переноса сформированной общей стоимости приобретенного имущества на расходы. То есть произведенные амортизационные отчисления не предполагают обязательного использования их для дальнейшей закупки основных фондов или капитального ремонта.
С точки зрения налогообложения и бухгалтерского учета амортизация недвижимости - всего лишь способ списания расходов для определения конечного финансового результата. Амортизируемым имуществом признаются основные фонды и нематериальные активы, используемые более одного года в компании для осуществления ее основной деятельности.
Порядок начисления амортизации недвижимости не зависит от способа его поступления в компанию: приобретено ли путем оплаты, подарено или же внесено в качестве вклада в уставный капитал (ПБУ 6/01). Начислять амортизацию по объекту поступившей недвижимости, следует сразу после окончания всех капитальных вложений, произведенных на ее покупку или строительство, то есть когда он полностью готов к использованию: с 1-го числа месяца, следующего за принятием такого объекта в число активов компании, При этом, объект недвижимости принимается к учету независимо от того, зарегистрирован ли он в государственных органах, производящих госрегистрацию сделок с недвижимостью (п.9 статья 259 НК РФ). Определяющим фактором является его фактическое использование в коммерческой деятельности организации.
Срок, в течение которого будет амортизироваться имущество, определяется по-разному: в зависимости от системы налогообложения.
При таком режиме налогообложения как УСН, основанном на кассовом методе, в налоговом учете амортизация объекта происходит до конца года, в котором объект был оприходован и только на сумму фактической оплаты за него.
При других режимах налогообложения в налоговом учете признаются только два метода амортизации: линейный и нелинейный . Изменить применяемый метод можно в любой момент с начала следующего года. При этом существует ограничение для недвижимых объектов, входящих в 8-10 группу амортизации согласно ОКОФ (п.3 ст.259 НК РФ): по ним амортизация начисляется только линейным способом. И еще есть один важный момент: уйти с нелинейного метода можно только после 5 лет его применения, и никак не раньше.
В бухгалтерском учете выделяют линейный способ и три других, нелинейных метода для всех объектов недвижимости:
- метод списания стоимости по общей сумме количества лет полезного использования;
- списание пропорционально выполненного объема работ или произведенной готовой продукции.
Износ и амортизация недвижимости
Износ и амортизация не являются равнозначными понятиями. Например, здание разрушилось после постройки в результате стихийных бедствий, подвергнувшись полному физическому износу, а амортизация только начала начисляться. И наоборот, сооружение полностью амортизировано, но износ составил только 40%, и конструкция может еще долгое время эксплуатироваться.
Износ – это утрата полезных качеств и характеристик недвижимости по разнообразным причинам. Он бывает физическим или моральным.
1. Физический износ связан с ухудшением эксплуатационных характеристик зданий и прочих объектов. Он происходит под влиянием природных и технических факторов с течением времени, а также под воздействием жизнедеятельности людей. Такой вид износа называют материальным или техническим. Он напрямую зависит от качественных характеристик используемого при постройке сырья, комплектующих и строительных материалов, своевременного осмотра и регулярного проведения профилактического ремонта. Скорость изнашиваемости конструкций также связана с видом осуществляемого внутри зданий и конструкций производства, интенсивности нагрузок и природно-климатических факторов: уровня влажности, температуры.
2. Моральный износ напрямую зависит от научно-технического прогресса. При этом восстановительная стоимость недвижимости уменьшается по причине возникающей разницы между стоимостью объекта при первоначальном возведении и в текущий момент времени. Появляются более технологичные и дешевые строительные материалы, разрабатываются новые инженерные решения при архитектурной застройке, которые снижают затраты на техническую эксплуатацию конструкций. Достаточно часто отдельные элементы строений требуют замены не по причине их физической изношенности, а из-за их морального устаревания.
Моральный и физический износ полностью устраняется при проведении капитального ремонта.